深圳大运中心项目
(一)项目总体概况
深圳大运中心位于深圳市龙岗区龙翔大道。距离市中心约15公里,是深圳举办2011年第26届世界大学生夏李运动会的主场馆区,也是深圳实施文化立市战略、发展体育产业,推广全民健身的中心区。
大运中心含“一场两馆”,即体育场、体育馆和游泳馆,总投资约41亿元,位于深圳龙岗中心城西区。大运中心工程量巨大,南北长约1050米,东西宽约990米,总用地面积52.05万平方来,总建筑面积29万平方米,场平面积相当于132个标准足球场。其中,体育场总体高度53米。地上建筑五层,地下一层,于2010年年底完工,成为深圳地标性建筑。
世界大学生夏季运动会成功举办之后。深圳大运中心的运营维护遇到了难题,每年高达6000万元的维护成本成为深圳市政府的沉重负担。
(二)项目合作模式
本项目采用ROT模式,即龙岗区政府将政府投资建成的大运场馆交给佳兆业集团以总运营商的身份进行运营管理。双方40年约定期届满后,再由佳兆业将全部设施移交给政府部门。
佳兆业集团成立项目公司,作为深圳大运中心项目的配套商业建设及全部运营管理的平台,财政对项目公司给予五年补贴;项目公司与专业运营公司签订运营协议,与常驻球队和赛事机构签订场馆租赁协议,与保险公司签订保险协议。与供电企业签订供电协议,与金融机构签订融资协议,与媒体单位签订播报协议。
(3) 项目参考价值
大型体育场馆赛后运营是一个举世闻名的问题。每次大型比赛结束后,主办城市的场馆运行都会遇到困难,被称为“蒙特利尔陷阱”。1976年,加拿大蒙特利尔奥运会使蒙特利尔的政治负担持续了20多年;1998年日本长野冬奥会之后,场馆设施的高维护成本导致长野经济困难;2000年悉尼奥运会之后,一些场馆开始出现亏损。全国34个省会城市95%以上的体育场馆处于亏损状态。北京奥运会和广州亚运会之后,大量场馆都遇到了不同程度的困难。一些偏僻的场馆甚至长时间闲置。
深圳大运中心项目采用的通用运营商和专业团队共同运作的大运中心的模式为保证项目的运营质量奠定了基础。该项目建立了运营和仓储资金,通过商业运营反馈场馆运营的资金管理方法,为平衡大运会场馆日常维护成本提供了资金渠道。从我国其他大型场馆的运行经验来看,仅仅依靠场馆的租赁成本很难保证场馆的日常维护成本。龙岗区政府和川兆业集团借鉴国内外经验,将部分商业用地以划拨方式转让给总运营商开发利用,以产生利润弥补大运会场馆日常运营的损失,创造性地提出了政府与经营者共同管理存储基金的做法值得在更大范围内推广。
此外,该项目在运营初期引入了强有力的政府补贴机制,有效缓解了大型场馆运营初期的巨额收支,减轻了一般运营商的资金压力。
(4) 项目说明
嘉兆业大厦管理大运中心不涉及房地产开发。为解决大运会后场馆持续流失的问题,深圳市政府同意将大运中心周边1平方公里的土地资源转让给龙岗区开发运营。原则上不允许在大运中心“红线”内新建建筑物。佳兆业依托会场平台。将体育与文化、会展、商业有机结合,将体育产业链纳入商业运营模式,是解决大型体育场馆赛后财务可持续性问题的有益尝试。